想把名下的房子、土地提前留給子女，除了「一次全部贈與」之外，也有人會考慮透過不動產逐年贈與的方式，分幾年慢慢完成財產移轉。截至2026年，贈與稅免稅額仍為每位贈與人每年244萬元；同一年度不論贈與幾次、送給幾位受贈人，全年合計仍是244萬元。
這種做法的核心概念，是利用贈與稅採「每一位贈與人、每一年度」計算免稅額的制度，把財產分年度安排，而不是在同一年一次移轉大筆資產。不過，不動產逐年贈與並不代表每年直接贈與244萬元的不動產就一定可以免稅，因為房屋、土地的贈與價值，以及土地增值稅、契稅等移轉成本，都必須一起考量。
因此，如果正在規劃不動產逐年贈與，真正需要研究的並不是「每年送多少最划算」這麼簡單，而是要把贈與稅、土地增值稅、契稅、產權移轉及未來繼承安排放在一起評估。
不動產逐年贈與是什麼？先理解「逐年」到底怎麼算
所謂不動產逐年贈與，簡單來說，就是將原本可能一次完成的不動產贈與，改成依照家庭財產規劃分階段處理。
例如父親希望把名下土地逐步移轉給子女，就可能規劃今年移轉一部分、明年再移轉另一部分。不過，實際能不能這樣做，要看土地或建物是否適合分割、移轉，以及每次贈與所產生的稅費。
每年的244萬元不是「每個小孩各244萬元」
這是規劃不動產逐年贈與時最容易誤會的地方。目前贈與稅免稅額是「每一位贈與人每年244萬元」，計算期間為每年1月1日至12月31日。
假設爸爸今年贈與給女兒200萬元，又贈與給兒子100萬元，全年贈與總額就是300萬元，而不是爸爸可以分別享有兩個244萬元的免稅額。
反過來說，如果父親與母親各自擁有財產，也各自進行贈與，則應分別依各自的贈與行為計算。財政部2026年最新資料也再次確認，115年每位贈與人每年免稅額為244萬元。
不動產不是直接用市價判斷贈與價值
另一個關鍵是，房屋與土地的贈與價值，並不是單純拿市場成交價來計算。
財政部說明，父母出資為子女購買不動產時，贈與價值原則上以移轉時土地公告現值及房屋評定標準價格計算；贈與不動產時，也會依相關規定計算贈與價值。
這也是為什麼有些市場價值很高的房地產，計算出來的贈與價值，可能與大家想像中的「房子市價」存在相當大的差距。
不動產逐年贈與怎麼計算？2026年先看244萬元免稅額
要規劃不動產逐年贈與，第一個數字就是每年的244萬元。不過，244萬元是「免稅額」，並不是代表可以每年免費移轉價值244萬元的房子，而且也不是只要把贈與拆成幾次就能重複使用同一年度的免稅額。
同一年贈與好幾次，還是要合併計算
假設父親在2026年：
- 3月贈與兒子100萬元
- 7月再贈與兒子80萬元
- 11月贈與女兒100萬元
全年贈與總額就是280萬元。
因為244萬元是「年度額度」，不是每次贈與都有244萬元，因此超過免稅額的部分就必須依規定處理。
而且即使受贈人不同，只要是同一位贈與人在同一年度內的贈與，原則上都要合併計算。財政部臺北國稅局也明確說明，同年度多次贈與，不論受贈人是否相同，都需要合併計算。
超過免稅額就一定要繳很多贈與稅嗎？
答案是不一定。
| 課稅贈與淨額 | 稅率 | 累進差額 |
|---|---|---|
| 2,811萬元以下 | 10% | 0 |
| 2,811萬1元～5,621萬元 | 15% | 140萬5,500元 |
| 5,621萬1元以上 | 20% | 421萬6,000元 |
贈與稅的基本計算方式，是以同年度贈與總額減除免稅額及符合規定的扣除額後，得到課稅贈與淨額，再套用相對應稅率。2026年現行級距及累進差額可由財政部官方試算資料確認。
因此，不動產逐年贈與真正有意義的地方，不只是「每年244萬元」，還包括如何安排每年的贈與總額與相關移轉成本。
不動產逐年贈與有哪些稅？不要只看到贈與稅
如果只看「244萬元」，很容易誤以為不動產逐年贈與就是一種單純的免稅移轉方式。實際上，房屋與土地在辦理贈與移轉時，還可能涉及土地增值稅與契稅等成本。
土地贈與要注意土地增值稅
土地移轉涉及土地增值稅，而土地贈與也有相關課稅規定。因此，即使某次贈與計算後沒有贈與稅，仍然不代表整個移轉過程完全不用付稅。這一點在規劃不動產逐年贈與時尤其重要，因為土地如果每一次都辦理產權移轉，都可能伴隨相應的移轉成本。
房屋贈與則可能涉及契稅
房屋部分則要留意契稅。財政部目前的贈與試算系統也將契稅納入不動產贈與相關計算，契稅原則上以房屋評定標準價格作為計算基礎，再依適用稅率計算。
也就是說，規劃不動產逐年贈與時，不能只算「今年有沒有超過244萬元」，還要把土地與房屋各自可能產生的稅費一起攤開來看。
| 項目 | 主要涉及對象 | 是否應納入規劃 |
|---|---|---|
| 贈與稅 | 贈與人 | ✔ |
| 土地增值稅 | 土地 | ✔ |
| 契稅 | 房屋 | ✔ |
| 登記相關費用 | 不動產移轉 | ✔ |
| 代辦或專業服務費 | 視需求 | △ |
| 未來出售相關稅負 | 受贈人 | ✔ |
特別值得注意的是，2026年財政部最新案例指出，不動產贈與時，土地增值稅及契稅雖可依規定自贈與總額中扣除，但如果由贈與人出資替受贈人支付這些稅款，該代為負擔的稅捐可能被視為另一筆贈與，仍須併入贈與總額計算。
這個細節在安排父母贈與子女房地產時非常重要。
不動產逐年贈與怎麼安排？用簡單案例看差異
實際規劃時，最容易理解的方式還是直接看案例。
案例：父親想把房地產逐步留給孩子
假設父親名下有一筆土地與房屋，希望未來逐步移轉給兒子。如果直接在同一年把整筆不動產贈與出去，首先就要依規定計算該年度的贈與總額，再扣除244萬元免稅額及其他符合規定的扣除項目。但如果該不動產條件允許分割或分階段移轉，父親可能會考慮以數年度安排。概念上可以理解為：
今年移轉一部分 → 明年重新計算年度贈與額 → 後年再處理下一部分
每一年度的贈與都必須獨立檢視，而不是把一筆大額贈與單純「拆成幾張文件」。
這樣是不是一定比較省？
不一定。
例如一間房屋的市場價值很高，但贈與價值依公告土地現值及房屋評定標準價格計算後，可能仍然超過年度免稅額。另一方面，如果為了分年移轉，產生多次土地增值稅、契稅、登記費用或其他成本，也需要一起計算。
因此，不動產逐年贈與的重點不是單純追求每年244萬元免稅額，而是比較「一次移轉」與「分年安排」兩種方案的總成本。
| 規劃方式 | 優點 | 需要留意 |
|---|---|---|
| 一次贈與 | 手續集中、產權一次完成 | 當年度贈與額可能較高 |
| 分年贈與 | 可利用不同年度的免稅額 | 需要長期規劃及多次辦理 |
| 現金贈與後購屋 | 資金運用較彈性 | 資金流向及贈與紀錄要清楚 |
| 遺產繼承 | 非生前贈與 | 涉及遺產稅與整體繼承規劃 |
不動產逐年贈與有哪些風險？這幾個問題不能忽略
不動產逐年贈與看起來像是把財產慢慢交給下一代，但只要涉及土地與房屋，就不只是稅務問題。
房子能不能「切一部分」送出去？
這是第一個實務問題。現實中的房屋不像現金，可以直接切成244萬元一份。土地有時可以透過持分或分割等方式安排，但建物本身及土地的持分移轉會牽涉產權結構與使用問題。因此，在開始規劃之前，應先確認標的物的土地、建物權狀及持分狀況，而不是先決定「每年送244萬元」。
太早移轉也可能失去控制權
如果父母把房屋持分逐步贈與子女，受贈人取得產權後，法律上的權利也會隨之產生。這代表未來如果想出售、出租、設定抵押或重新分配產權，就可能需要考慮其他共有人及受贈人的意見。所以財產移轉除了稅負，也要考慮家庭成員之間的權利安排。
贈與不是唯一的傳承方式
如果父母真正想解決的是「未來房子留給誰」，不代表一定要選擇不動產逐年贈與。還可以從生前贈與、遺囑、繼承或其他合法財產規劃方向比較。不同方式的課稅基礎、時間點及產權效果都不一樣，最好不要單純看到「每年244萬元」就直接決定。
不動產逐年贈與怎麼做？實際規劃可以照這個順序
如果真的打算進行不動產逐年贈與，建議不要直接從「今年要送多少」開始，而是按照資產狀況逐步確認。
第一步：先盤點房地產資料
先確認：
- 土地與建物所有權人
- 土地持分
- 房屋評定現值
- 土地公告現值
- 是否有抵押權
- 是否有出租
- 是否有其他共有人
這些資料會直接影響後面的稅務試算與移轉安排。
第二步：算出每年的贈與額
確認贈與標的價值後，再把同年度其他贈與一起算進來。2026年每位贈與人每年的贈與稅免稅額為244萬元，而且不論贈與幾次、幾位受贈人，都是以該年度總額計算。如果同年度贈與總額超過244萬元，原則上應在超過免稅額的贈與行為發生後30日內辦理贈與稅申報。
第三步：把土地增值稅與契稅一起算
這一步不能省。尤其是土地價值較高的案件，如果只計算贈與稅，最後才發現土地增值稅及其他移轉成本很高，整體規劃可能完全不同。財政部2026年最新案例也提醒，不動產贈與時，相關稅款由誰負擔，會影響贈與稅計算。
規劃不動產逐年贈與前，先把「省稅」換成「完整規劃」
不動產逐年贈與確實可以運用每年度的贈與稅免稅額，但它並不是把房子平均切成幾份、每年送244萬元這麼簡單。2026年現行制度下，每位贈與人每年的免稅額為244萬元，同一年度的所有贈與仍然要合併計算；若贈與的是房地產，還必須另外檢視土地增值稅、契稅、登記成本，以及未來受贈人取得產權後可能面臨的相關稅務問題。
更重要的是，房地產本身具有「不能隨意切割」的特性。土地可能涉及持分或分割，房屋則牽涉建物所有權，因此真正適合採取不動產逐年贈與的案件，需要先看標的物條件，再決定分年移轉是否合理。如果父母的目的只是提前安排財產傳承，也應同時比較生前贈與與未來繼承等不同方式，而不是只鎖定一種做法。
對於名下有多間房屋、土地或出租不動產的家庭來說，財產移轉也會牽涉租賃、管理及後續持有問題。若受贈後房屋仍要出租，就更需要提前思考產權移轉之後由誰管理、租約如何銜接，以及相關稅務資料如何保存。
如果目前只是初步研究不動產逐年贈與，可以先把自己名下的房地產資料整理完整，再依2026年最新制度進行試算。若案件金額較大、涉及多位繼承人或共有產權，也建議在正式移轉前，向國稅局、地方稅務機關或專業人士確認個案適用方式。
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常見問題 FAQ
Q1：不動產逐年贈與每年可以送244萬元嗎？
244萬元是每位贈與人每年的贈與稅免稅額，不代表任何不動產都可以直接用244萬元的價格移轉。土地與房屋的贈與價值需依相關規定計算。
Q2：同一年送給兩個小孩，可以各享有244萬元嗎？
不是。244萬元是以「贈與人」為計算單位，同一位贈與人在同一年度不論贈與幾次、送給幾個人，全年贈與總額仍合併計算。
Q3：不動產逐年贈與一定可以節省贈與稅嗎？
不一定。雖然分年度有機會利用不同年度的免稅額，但每次不動產移轉仍可能涉及土地增值稅、契稅及其他成本，因此應以整體試算結果判斷。
Q4：贈與房子還要繳契稅嗎？
房屋贈與涉及契稅，實際金額依房屋評定標準價格及相關規定計算。財政部的贈與試算系統也將契稅納入不動產贈與的相關計算。
Q5：不動產贈與的土地增值稅誰負擔？
依法有其納稅義務人的規定，但實際出資者也會影響贈與稅的計算。2026年財政部最新案例特別提醒，如果由贈與人出資代受贈人繳納相關稅款，可能被視為另一筆贈與並計入贈與總額。
