房客不繳房租怎麼辦？欠租處理 SOP、租約到期不搬與房東自保一次看

房客不繳房租，對房東來說最麻煩的通常不只是少收到一、兩個月租金，而是接下來到底要怎麼處理。

房租晚幾天沒收到，要不要馬上催？已經欠了兩個月，是不是可以直接叫房客搬走？租約明明已經到期，人卻還住在裡面怎麼辦？如果房客乾脆失聯，甚至擔心最後收回房子時屋內已經被破壞，房東是不是只能自己承擔？

實際出租一間房子，要處理的事情其實很多。從找房客、簽租約、收租、催租、設備修繕，到最後退租點交，只要其中一個環節出問題，就可能花掉房東大量時間。(其實有蠻多煩心的事)

如果屋主本身工作忙、人在外地，或手上有多間出租物件，不想每一次都自己處理租客問題，也可以評估透過包租代管協助租賃管理。

如果物件本來就有出售規劃，也可以重新評估房屋買賣；若仍希望保留出租，但想改變原本的物件定位與出租客群，也可以評估像沐星宅這類針對熟齡族群打造的友善租屋模式。

好寓見目前的服務定位，就是整合包租代管、房產買賣、資產規劃、不動產糾紛協助及高齡友善住宅規劃等需求。

如果房客現在已經不繳房租時？下一步你該怎麼做

房客不繳房租，先看租約到底到期了沒

很多房東遇到欠租，會直接把「欠租」和「叫房客搬走」放在一起想。

但實際處理時，最好先把兩種情況拆開。

第一種，是租約本來就已經到期，房客卻還不搬。

第二種，是租約明明還有好幾個月，房客卻提早開始欠租。

前者主要處理的是「租約結束後返還房屋」，後者才是「因為欠租而提前終止租約」。

案例一：9 月租約到期，10 月房客還是不搬

假設房東與房客的租約到 9 月 30 日。

每月租金 20,000 元，當初也收了兩個月押金。

房東早就決定租約到期後不再續租，也已經通知房客要在 9 月底完成搬家及點交。

結果到了 10 月 1 日，房客人還住在裡面。

這時候最重要的一件事是：不要再把問題卡在「房客到底欠了幾個月」。

因為租約本身已經到期，現在要處理的是房客應該返還房屋。

房東可以要求房客約時間辦理點交、返還鑰匙，並結算尚未繳清的租金、水電費、管理費、押金及其他依租約需要結算的費用。

所以這個案例裡，即使房東手上還有兩個月押金，也不是因此就要等房客再欠兩個月，變成所謂「押二欠四」後才能要求搬離。

但這裡要注意：房東可以要求搬走，不代表可以自己強制把房客搬出去。

如果房客就是不配合，房東不能直接趁人不在換鎖，也不能自己把屋內物品全部搬出去。後面仍然要依合法程序處理。

另外，房東既然已經確定不續租，最好不要租約到期後一直沒有表態。

《民法》第 451 條涉及租期屆滿後，承租人繼續使用租賃物，而出租人沒有即時表示反對時，可能產生不定期限繼續契約的問題。因此確定不續租時，最好在租約到期前就留下不續租、要求搬遷及點交的文字紀錄。

租約有公證，還要看公證書寫了什麼

假設前面的案例再多一個條件：這份租約當初有去辦理公證。

是不是到了 10 月 1 日，就可以直接請法院強制房客搬走？還要再看公證書。

「租約有公證」和「可以直接強制執行」不是完全相同的事情。

真正要確認的是，公證書裡有沒有載明願意逕受強制執行，以及逕受強制執行的範圍到底寫了什麼。

例如公證內容明確包含：

「租期屆滿後，承租人應返還房屋，如未返還願逕受強制執行。」

現在也確實是租期屆滿後不返還，那就可能評估直接持公證書聲請強制執行。

但如果公證書只有處理「租約期滿後返還房屋」，現在發生的卻是「租期還沒到，因欠租提前終止」，就不能直接把兩種情況混在一起。

案例二：租約到 12 月，7 月就開始欠租

換另外一種情況，租約是從 1 月 1 日到 12 月 31 日，房客原本正常繳租，到了 7 月開始不付錢，8 月也沒有正常繳。

現在才 8 月或 9 月，租約明明還沒有到期，這時房東如果想讓房客提前搬走，處理邏輯就和前面不一樣。

現在不是「租約已經到期，所以要求返還房屋」，而是：

租約原本還有效，但因為房客欠租，房東希望提前把租約終止。

這時候才需要開始確認：

房客實際欠多少租金、已經遲延多久、有沒有只繳一部分、房東有沒有催告、催告期限是否屆滿，以及押金在這個案件裡會不會影響判斷。

所以房東可以先記住一個最簡單的分法：

租約已經到期，就處理房屋返還。

租約還沒到期就欠租，才進入欠租、催告與提前終止租約的流程。

房客欠租處理 SOP，可以按照這幾個階段進行

如果現在屬於第二種情況，也就是租約還沒到期，房客卻開始不準時繳房租，建議不要等問題愈滾愈大才整理資料。

從第一次逾期開始，就可以按照固定流程處理。

第一步，確認房租真的沒有入帳

房客過了付款日沒繳錢，先不要直接認定他惡意欠租。

第一件事情是把帳確認清楚。

例如租約約定每月 5 日以前付款，那到了 6 日、7 日還沒看到錢，可以先確認：

銀行帳戶是否真的沒有入帳、房客是不是轉錯帳號、是不是單純忘記付款，或雙方過去是否另外約定過付款方式。

這個階段房東就可以開始聯絡。

不用等到「欠滿兩個月」才能問。

第二步，房客不準時繳房租，先聯絡並留下紀錄

第一次聯絡可以不用太強硬。

例如透過 LINE 傳：

「您好，這個月租金原本約定 5 日付款，目前帳戶還沒有看到入帳，想確認一下預計什麼時間可以完成付款？」

如果房客回覆：

「15 日發薪水後會補。」

這一段對話就先保留下來。

如果是打電話，也建議電話結束後補一則文字訊息（或是傳送簡訊）：

「剛剛電話確認，你預計 9 月 15 日以前補繳 8 月租金 20,000 元。」

這樣未來如果真的發生爭議，會比房東只說「我那時候有打過很多次電話」更容易整理時間線。

第三步，把每個月應收、實收、欠款整理清楚

很多房東會直接說：「他已經欠我兩個月了。」

但真的要處理時，「兩個月」往往不夠精確。

例如：

7 月應繳 20,000 元，完全沒繳。

8 月應繳 20,000 元，但房客只先付了 10,000 元。

那麼目前實際欠款是 30,000 元，不是單純用「兩個月沒正常繳」就能取代計算。

管理費、水電費與其他約定費用也建議分開記，不要全部直接塞進「房租」。

第四步，提醒沒有用就正式催告

如果房客第一次答應付款，最後卻還是沒有付，後面就不能一直停留在：

「你什麼時候要給我錢？」

正式催告最好把事情寫清楚。

至少讓房客知道：

欠的是哪幾期租金、現在總共欠多少、要在什麼期限以前補繳，以及應該用什麼方式付款。

這裡很常看到網路文章直接說：

「存證信函一定給 7 天。」

但目前研究資料沒有支持一個所有案件通用的固定 7 天規則。

《民法》第 440 條及住宅租賃相關規定要求的是「定相當期限催告」，所以期限是否合理，仍然要看具體情況。

第五步，催告後仍不付款，再確認是否符合終止條件

到了這一步，才真正進入：

「房東是不是已經可以提前終止租約？」

不能只看一件事情，而是要把幾個條件放在一起看：

實際欠款金額、遲延期間、房客有沒有部分付款、催告期限有沒有屆滿，以及租約內容與住宅租賃規定。

如果屬於《租賃住宅市場發展及管理條例》第 10 條規範的住宅租賃，因欠租提前終止還涉及檢附事證及終止前 30 日書面通知等要求。

房客欠兩個月，就可以直接叫他搬走嗎？

這是房東最容易聽到的一句話：

「欠兩個月就可以趕。」

但實際處理不能只記這六個字。

「欠兩個月」不是只看連續兩期沒繳

《民法》第 440 條對房屋租賃有「遲付之租金總額達二個月之租額」的規定。

所以首先看的是欠款金額。

另外，如果租金約定在每一期開始時支付，條文還有遲延給付逾兩個月的時間條件。

這也是為什麼「欠租達兩個月租額」和「連續兩個月沒正常付款」不能永遠畫上等號。

例如房客每個月都有繳一點，但永遠沒有繳清，就要重新把欠款餘額算出來。

不能單純說：

「他已經連續三個月都沒正常繳，所以一定可以解約。」

租約還沒到期，不能第二個月一到就自己換鎖

就算已經符合終止條件，還是不代表房東可以自行處理房客。

正確思考順序是：

確認欠租
→ 催告
→ 確認終止條件
→ 完成終止程序
→ 要求返還房屋
→ 房客仍不返還，再進入調解、訴訟或符合條件的強制執行程序

而不是：

第二個月沒收到租金
→ 換鎖

這兩者中間還差很多步。

房客有兩個月押金，是不是要欠四個月才能處理？

這一題也是網路上非常容易被一句話講死的問題。

先把前面兩個案例拿回來看。

租約已經到期，就不要再用「押二欠四」計算

如果租約 9 月 30 日已經到期，房東也確定不續租，到了 10 月房客仍然不搬。

現在的核心是：

租約已經屆滿，房客應該返還房屋。

不是因為手上有兩個月押金，就還要繼續等到房客另外欠滿兩個月後才能要求返還。

這種情況不要再把自己卡在「兩個月押金＋兩個月欠租」的算式裡。

租約還沒到期，押金才可能影響欠租終止的判斷

假設租約還沒到期。

每月租金 20,000 元。

押金 40,000 元。

房客目前也剛好欠租 40,000 元。

是不是可以直接說：

「已經欠兩個月，所以可以終止。」

不能這麼快。

但也不能反過來直接說：

「你有兩個月押金，所以一定要等房客欠四個月。」

《土地法》第 100 條第 3 款在因積欠租金收回房屋的規定中，有明確提到扣除擔保金抵償後仍達兩個月以上
《民法》第 440 條及《租賃住宅市場發展及管理條例》第 10 條並沒有使用完全相同的文字。

因此，把所有住宅租賃案件直接整理成「押二，所以一定要欠四」會過度簡化。

房東可以先做「兩張欠款表」

一般房東不用一看到不同法條就頭痛。

可以先把最基本的數字整理好。

第一張表，算現在房客到底實際欠多少。

例如：

7 月 20,000 元
8 月 20,000 元
合計 40,000 元

第二張表，再把押金可能抵充的因素一起列進去。

如果真的已經準備用欠租為理由提前終止租約，而且剛好碰到「欠兩個月、押金也是兩個月」這種臨界情況，就不要只抄網路文章的結論。

先完成催告、把契約和金額整理好，再針對實際租賃關係確認適用規定。

你這次的研究底稿也把「土地法第 100 條與住宅租賃條例第 10 條在兩個月押金抵充上的具體適用」列為仍需個案二次確認的問題。

房客不繳房租落跑、完全失聯怎麼辦？

另一種讓房東很慌的情況是：

房租沒繳，人也完全找不到。

LINE 不讀、電話不接，去房子附近看，好像也很久沒看到人出入。

這時候最容易產生一個想法：

「人是不是跑了？那房子是我的，我直接進去看應該沒關係吧？」

先不要這樣做。

LINE 不讀、電話不接，還是繼續留紀錄

房客失聯後，反而更需要把自己的聯繫過程留完整。

例如：

哪一天打電話
哪一天傳 LINE
哪一天寄 Email
哪一天寄掛號
信件有沒有投遞成功
如果退件，什麼時候退回

這些都留下來。

如果日後真的需要進入調解或法院程序，至少可以清楚說明房東不是完全沒有聯絡，而是房客確實長時間無法聯繫。

研究資料對「完全失聯」的處理也是建議持續向契約地址及約定電子管道發出可以保存內容的通知，並留下退件及聯繫紀錄。

房客看起來已經搬走，也不要直接自己進屋

「看起來沒人住」和「房客已經正式返還房屋」是兩回事。

有可能房客只是暫時不在。

也可能房間裡還有大量私人財物。

租約是否已經終止、房客是否已經拋棄占有、屋內物品要如何處理，都不能只靠房東自己猜。

房子雖然是房東所有，但房東持有備用鑰匙，也不代表租賃期間可以任意進入。

房客留下東西，也不要直接當垃圾清掉

另一個常見狀況是人消失了，屋內卻還留下一堆衣服、家具、電腦或雜物。

不要看到東西就直接全部清運。

住宅租賃定型化契約對遺留物本身就有處理條件，另外提醒，租約沒有合法結束或相關程序尚未完成前，任意搬走、丟棄房客物品可能產生損害賠償或其他法律爭議。

房客不繳房租不搬走，房東下一步怎麼辦？

如果房東已經把前面的程序走完，租約確實已經屆滿，或租約已經依法終止，但房客仍然不把房子還回來，問題就進入下一個階段。

先確認租約是真的到期或已合法終止

這一步不能跳。因為：

「房客欠我錢」並不等於：「租約已經不存在」。

如果是租約屆滿，確認屆滿日期、不續租通知與點交要求。

如果是因欠租提前終止，就先確認催告、欠款門檻及終止通知等程序。

前面的基礎沒有處理好，後面直接要求房客搬走，就容易出現新的爭議。

追討欠租和要求房客搬走，是兩件事情

這個觀念非常重要。

房客欠 60,000 元，是金錢問題。

房客人還住在房子裡不返還，是房屋返還問題。

兩件事情可以在同一個糾紛裡一起出現，但法律處理工具不完全相同。

支付命令可以追錢，但不能直接叫房客搬走

如果欠租金額明確，房東可能會看到「支付命令」這個工具。

但支付命令主要處理一定數量金錢、代替物或有價證券的給付。

所以支付命令可以處理符合條件的欠款問題，卻不能因為拿到支付命令，就直接要求法院把房客從房子裡搬出去。

房客不搬，可能要進入調解、遷讓房屋或強制執行

房客確實沒有返還房屋時，可以視情況先進行調解，如果談不成，就可能需要進入遷讓房屋訴訟。

簡單來說：

「遷讓房屋」處理的核心，就是要求占有人把房屋返還。

等取得包含遷讓內容的執行名義後，才由法院強制執行。

如果案件本身有符合條件的公證書，則可能有不同的執行方式。

有符合條件的公證，程序可能不一樣

如果租約曾辦理公證，而且公證書明確載明「租期屆滿返還房屋願逕受強制執行」，當租期真的已經屆滿卻不返還時，就可以進一步確認是否直接聲請強制執行。

這也是為什麼前面一直強調：

不要只問「租約有沒有公證」。

要問：公證書到底寫了什麼。

房客不繳房租，存證信函什麼時候寄？

不少房東一遇到房客不繳房租，就開始搜尋「房客不繳房租存證信函範例」。

但存證信函不是魔法。

寄出去之後，不會讓租約自動消失，也不代表房客收到後法院隔天就能把人搬出去。

它最大的價值是把：

什麼時間
誰寄給誰
通知內容是什麼

留下比較完整的證明。

第一次晚繳，不一定馬上要寄存證信函

如果房客過去都正常繳租，這次只是晚了兩三天，可以先透過平常使用的聯絡方式詢問。

有些事情在第一次 LINE 或電話就可以解決。

不需要每次晚一天就立刻寄存證信函。

持續欠租時，可以用存證信函留下正式催告紀錄

如果房客一直答應要繳卻沒有付款，或已經開始不回訊息，就可以考慮把催告正式化。

存證信函的重點不是寫一堆艱深法律用語。

而是把事實寫清楚。

催告存證信函至少要寫哪些內容？

至少可以整理：

租賃房屋地址
雙方租約關係
每月租金
原定付款日
目前積欠哪些月份
積欠總金額
要求補繳的期限
付款方式
期限屆滿後將依法處理的說明

例如：

本人與台端就○○地址房屋訂有住宅租賃契約，每月租金新臺幣 20,000 元，約定每月 5 日前支付。截至○年○月○日止，尚積欠○月份及○月份租金共計○元，請於○年○月○日前完成繳納。如期限屆滿仍未完成給付，將依租賃契約及相關規定處理後續事宜。

這只能當成內容架構，真正使用時，日期、金額與期限還是要依自己的案件修改。

催告和終止租約，不要混成同一件事

這也是非常容易出錯的地方。

「請你把欠我的租金補齊。」

和：

「我要終止租約。」

法律目的不同。

住宅租賃因欠租提前終止，研究資料也有另外整理 30 日前附事證書面通知的要求。不要以為之前傳過一則催租 LINE，就等於後面的終止程序全部完成。

另外，存證信函並不是法律唯一承認的通知工具。重點仍是通知內容、對象與是否能證明到達。

房客欠租又把房子弄壞，房東只能自己認賠嗎？

欠租已經讓房東很頭痛。

更怕的是最後進屋一看：

門壞了、家具破了、電器不能用，牆面甚至有明顯破壞。

這時候兩個月押金如果根本不夠，房東是不是只能自己吞？

不是單純看押金上限。

先分清楚正常使用和真的損壞

出租房屋本來就會有正常耗損。

例如住了幾年之後牆面有正常使用痕跡、設備因年限出現自然老化，不能看到任何變化都全部算成房客「破壞」。

但如果承租人沒有盡到正常保管責任，造成房屋或設備毀損，性質就不同。

現行住宅租賃定型化契約規範也明載，承租人違反保管、使用義務而造成住宅毀損或滅失時，應負損害賠償責任；賠償可以由押金抵充，如果押金仍不足，還可以再請求不足部分。(新竹市政府地政處)

所以：

押金只有兩個月，不代表房客造成的實際損害最高只能求償兩個月租金。

真正的關鍵反而是：

房東能不能證明損害。

入住以前就要留下照片與設備紀錄

最好的證據不是退租後才開始拍。

而是入住以前就已經有紀錄。

例如：

每個房間的照片
牆面
地板
門窗
衛浴
家具
家電
冷氣
水電表
鑰匙數量
設備清單

最好在交屋時就讓雙方確認。

等到退租時再重新拍一次，如果最後真的出現爭議，就比較容易看出：

哪些是原本就有的。
哪些是正常耗損。
哪些是租賃期間才新增的明顯損壞。

押金不夠，不代表所有損失只能算到押金為止

如果可以證明房客確實造成損害，押金可以先用來抵充。

不足的部分，仍可以依據契約與實際損害請求。

但房東最好準備：

入住前照片
退租照片
點交紀錄
設備清單
修繕估價單
實際修繕發票

比單純說：

「這個以前明明就是好的。」

有用很多。

房東最少要留下哪些租金與聯繫紀錄？

房客剛開始晚繳時，房東可能會覺得：

「應該沒那麼嚴重吧。」

但一旦真的走到欠租、失聯或不搬，前面有沒有留下紀錄，差異會很大。

下面可以當成房東自己的簡單 checklist。

用途	建議保存內容	常見紀錄方式	主要作用
證明欠租	每月租金、付款日、應收、實收、欠款	租約、銀行明細、收據	算清楚實際欠款
證明催告	聯絡日期、內容、房客回覆	LINE、簡訊、Email、存證信函	證明曾要求付款
證明終止或不續租	催告、終止通知、不續租通知	掛號、回執、文字對話	整理租賃關係時間線
證明屋況	入住、退租、設備、鑰匙、水電表	照片、影片、點交表	釐清損壞與點交

研究資料也是把證據主要分為「欠租」、「催告」、「終止租約」以及「房屋狀況」四類整理。

最重要的不是每一項都印成紙本。

而是讓整個事情的時間線看得懂。

例如：

9/5 應繳租金
9/8 LINE 第一次提醒
9/10 房客說 9/15 會繳
9/15 未付款
9/18 正式催告
9/25 催告期限屆滿仍未支付

如果後面真的有爭議，這會比房東只記得：

「他已經拖很久了。」

清楚非常多。

房客欠租時，房東這 4 件事先不要自己做

房客欠錢又不搬，房東生氣很正常。

但最危險的狀況就是：

原本房東站得住腳，最後卻因為處理方式太急，反而多出另一個法律爭議。

千萬不要直接換鎖

即使租金沒收到，也不要趁房客外出直接把門鎖換掉，讓房客回不了家。

房東要拿回房屋，仍然要透過合法終止、返還及必要的司法程序。

千萬不要用斷水斷電逼房客搬走

故意停止水電，希望讓房客受不了自己搬走，也可能衍生侵權甚至其他法律問題。

研究資料也把斷水斷電列為高風險的自力救濟方式。

千萬不要未經同意自己進屋

「房子是我的」不代表出租期間房東可以隨時拿鑰匙開門。

如果需要修繕、檢查或進入房屋，仍應依租約及實際狀況取得合法的進入基礎。

千萬不要直接把房客的物品搬出去或丟掉

尤其遇到房客失聯時，最容易犯這個錯，房客東西留在裡面，不代表全部自動變成垃圾。

處理遺留物以前，仍要確認租賃關係、點交與通知程序。

換鎖、斷水斷電、擅入及丟棄物品，都非常有可能產生民事或刑事風險，千萬不要這麼做，被房客告了得不償失。

每次出租都要自己追租、修繕、找房客，可以改用包租代管嗎？

很多房東第一次遇到嚴重欠租，才發現：

出租房屋其實不是「每個月等租金進帳」這麼簡單。

平常看起來沒有事情，一旦出問題，就會同時出現：

房客聯絡
催租
修繕
租約
點交
找下一個租客

如果只有一間房，而且住得近、時間也多，房東可能還可以自己處理。

但如果工作忙、人在外地，或手上有多間出租物件，管理時間很容易愈來愈高。

房子可以繼續出租，只是不一定要自己管理

有些屋主遇到欠租後，第一個念頭會是：

「算了，我以後不要出租了。」

但不一定需要走到這一步。

如果物件本身還有穩定出租需求，只是屋主不想再花大量時間處理租客，就可以重新評估租賃管理方式。

例如把找租客、租賃管理、房客溝通及後續物件管理交由專業團隊協助。

好寓見目前就是以不動產專業資訊與引薦平台定位，服務範圍包含租賃管理、包租代管、房產買賣、代書、訴訟、室內設計及資產規劃，並可依案件需求媒合不同專業合作夥伴。

什麼樣的房東可以考慮包租代管？

如果你開始出現下面這些想法，就可以評估看看：

工作已經很忙，不想再一直跟房客聯絡。

人住在外縣市，房子出問題每次都要跑一趟。

名下有不只一間出租物件。

不熟租約、點交及租賃管理流程。

每次換租客都覺得很累。

包租代管的價值並不是保證「從此永遠沒有房客問題」，而是讓房東不用所有事情都自己處理。

這間房還要繼續出租嗎？房東也可以重新評估物件下一步

遇到欠租，不代表一定要賣房。

但它很可能會讓屋主開始重新想一件事：

「這間房接下來，我還想怎麼經營？」

其實不一定只有「繼續自己出租」這一個答案。

還想繼續出租，但不想自己管

如果房子本身位置、租金與出租需求都不差，只是房東已經不想再處理租客，可以優先評估租賃管理或包租代管。

把自己的時間成本也算進去。

因為房東真正的成本，不只有空租一個月多少錢。

還有找租客、帶看、修繕、收租、催租與處理糾紛花掉的時間。

已經不想再持有，可以評估房屋買賣

有些屋主則會發現：問題已經不只是這個房客。

可能房屋屋齡高，需要持續投入修繕，也可能出租收益不如預期。或者屋主自己本來就已經有出售、換屋或重新配置資產的打算。

這時可以重新把幾個方案放在一起計算：

繼續出租的收益是多少。
整理房屋還要投入多少。
委託管理的成本是多少。
現在出售可以拿回多少資金。

好寓見目前也將房產買賣與資產規劃列在整合服務範圍中，因此物件如果本來就到了需要重新評估持有方式的階段，可以從整體房產規劃一起思考。

還想出租，也可以重新整理成適合長者居住的熟齡友善租屋

還有第三種不同的可能，屋主仍然想保留房產，也還是希望有租金收入，但不一定要永遠用原本的出租方式經營。

如果物件的位置、格局與環境適合，也可以評估重新整理成針對熟齡族群的友善出租住宅。

把屋主現有的物件，重新規劃成適合長者居住，再出租給熟齡族群。

例如沐星宅目前就是以熟齡友善租屋為核心，住宅設計包含無障礙空間、防滑衛浴、安全扶手、跌倒偵測、生活管家及熟齡社群等內容，鎖定的是長者實際居住需求。

所以如果房東本來就準備整理物件，不妨一起思考：

房子未來一定還要走傳統租屋市場嗎？
還是物件本身有機會重新定位，服務另一個更明確的居住族群？

房客不繳房租，先把眼前問題處理好，再決定房子下一步

遇到房客不繳房租，不要一開始就只問：

「到底欠多久才能趕人？」

先確認自己的情況。

如果租約已經到期，重點是明確不續租、要求返還房屋及完成點交。

如果租約還沒到期，才開始處理欠款金額、催告、押金及提前終止租約的程序。

房客失聯、不搬或把房屋弄壞時，也不要因為心急直接換鎖、斷水電或自行清空房屋。

把租約、租金、聯絡、通知及屋況證據整理好，後面不論是協商、調解或進一步處理，都會比較有依據。

而如果這次欠租事件也讓你發現，真正讓自己疲累的是長期的出租管理，可以趁這個機會重新評估物件。

還想繼續出租，但不想自己處理，可以評估包租代管。

已經不想繼續持有，可以重新評估房屋買賣。

還想保留物件出租，也可以依房屋條件思考是否重新整理，轉向熟齡友善租屋等不同經營方式。

房子怎麼處理，不一定只有一種答案。

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參考資料

• 民法第 440 條
• 民法第 451、455 條
• 土地法第 100 條
• 租賃住宅市場發展及管理條例第 10 條
• 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項
• 司法院：支付命令
• 司法院：如何辦理房屋租賃契約公證
• 司法院：聲請強制執行狀（遷讓房屋）

房客不繳房租常見問題 FAQ