房東修繕範圍怎麼分？租屋設備故障、漏水與壁癌誰負責？

租客突然傳訊息說「冷氣壞了」、「馬桶漏水」、「牆壁開始出現壁癌」，對房東來說，真正麻煩的通常不只是修理要花多少錢，而是下一個問題：

這個到底該房東修，還是房客自己負責？

站在房客角度也一樣。租屋期間東西壞掉，不確定能不能找房東處理，又擔心自己先叫師傅來修，最後費用沒有人願意負擔。

其實判斷房東修繕範圍，不能單純用「冷氣壞了就是房東的」、「馬桶壞了就是房客的」來分類。

比較實際的方式，是先確認設備是不是出租時原本就有、為什麼損壞、是否屬於房客造成，以及租約有沒有事先約定修繕項目。

對自己管理出租物件的屋主來說，設備故障之後還要聯絡租客、找師傅、安排時間、確認故障原因與修繕進度，這些零碎工作往往才是真正耗時間的地方。

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我們可以從最常遇到的租屋修繕問題開始看。

房東修繕範圍怎麼判斷？先看東西為什麼壞掉

先講最重要的原則。

依《民法》第 429 條，租賃物的修繕原則上由出租人負擔，但契約另有約定或另有習慣時除外，另外，如果損壞是房客應負責的原因造成，責任也可能不同。現行住宅租賃規範同樣採取類似原則。

所以租屋東西壞掉時，第一個問題不應該只是：

「誰付錢？」

而是：

「這個東西為什麼會壞？」

發生狀況	判斷重點	建議先做什麼
正常使用後故障	是否為原有設備、設備本身問題	通知房東並確認故障原因
明顯人為損壞	是否可歸責於房客	留下照片並確認維修費用
租約有特別約定	約定的項目與範圍是否清楚	查看租約與附件
原因暫時不明	不能只憑外觀判斷	請專業人員確認原因

房東修繕範正常使用、設備老化造成的故障

假設租屋處原本就有一台冷氣，房客正常使用一段時間後突然無法啟動，和房客自行拆機或明顯使用不當造成損壞，兩種狀況不能放在一起看。

如果設備原本就是出租住宅的一部分，損壞也不是房客造成，而且沒有事先約定由房客負責，就應回到房東的修繕責任來處理。

內政部針對「租屋家電維修費由誰負責」的說明也是如此。住宅或附屬設備損壞，原則上由房東負責修繕，但如果雙方另有約定、已有相關習慣，或損壞原因可以歸責於房客，就可能有不同結果。

房客使用不當或人為造成的損壞

如果可以確認是房客造成的損壞，情況就不同。

例如同樣都是馬桶需要維修：

一種情況是正常使用時突然開始漏水。

另一種情況則是搬東西時撞到馬桶，造成陶瓷破裂。

最後看起來都是「馬桶壞掉」，但原因完全不同，責任當然也不能只用同一套方式處理。

設備損壞原因不明時，先確認原因再談誰出錢

現實中的修繕問題通常沒有這麼乾脆。

冷氣漏水可能是排水管、零件老化，也可能有其他原因。

馬桶塞住可能是管線問題，也可能是掉入異物。

牆壁發霉可能和滲漏水有關，也可能與環境濕度及使用狀況有關。

如果真正原因都還不知道，房東先認定「一定是房客弄壞的」，或房客直接認為「反正房子是你的，你就要修」，都很容易讓事情變成爭議。(直接二分法的認定很容易起爭執)

比較好的做法，是先留下照片、影片，再視情況找水電、冷氣或相關專業人員確認問題。

房東修繕範也會因租約內容影響後續責任判斷

租屋修繕不能完全不看租約。

現行住宅租賃定型化契約附有「承租人負責修繕項目及範圍明細表」。如果有特定設備或項目要由房客負責，應由房東逐項說明並經房客確認。

沒有事先約明由房客負責的設備或設施，只要損壞不是房客造成，原則上仍由房東負責修繕。

因此，與其只在租約裡寫一句模糊的「所有修繕由房客負責」，出租前把實際項目寫清楚，才比較能避免後續爭議。

哪些租屋設備壞掉，常會遇到房東修繕責任？

很多租屋修繕問題都是從家電開始。

冷氣不冷、冰箱不冰、熱水器沒有熱水、洗衣機不運轉，房客很自然會找房東，但這些設備並不存在一條「看到品項就可以直接判定誰出錢」的規則。

仍然要回到設備原本是不是房東提供、損壞原因，以及租約內容判斷。

冷氣故障，先看設備本身還是使用造成

如果冷氣是出租時原本就附的設備，房客正常使用後發生故障，第一步可以先通知房東，再安排檢查。

師傅檢查後，如果是設備本身的零件或機器故障，跟因為碰撞、拆裝或其他可歸責於房客的行為造成損壞，後續費用責任可能不同。

所以遇到「冷氣壞掉房東要修嗎？」這種問題，比較準確的答案不是直接回答一定要或一定不要，而是先確認故障原因。

冰箱、洗衣機等原有設備壞掉怎麼處理

冰箱、洗衣機、電視等設備也是相同邏輯。

房東如果是連同家具家電一起出租，最好在一開始就建立設備清單，至少記錄：

設備名稱、數量、外觀狀況，以及能不能正常使用。

房客入住時也可以一起確認。

這樣幾個月或幾年後設備出問題，至少雙方還有一個最初的狀態可以比較，而不是房東說「交屋時明明是好的」，房客卻認為「搬進來的時候就有問題」。

熱水器故障由誰負責修繕

熱水器除了影響生活，也可能涉及瓦斯、燃燒及用電安全。

因此遇到熱水器異常時，比起先爭誰要付修理費，更重要的是先停止可能有危險的使用方式，並安排專業人員確認問題。

如果熱水器是出租住宅原有的設備，也沒有房客人為損壞的情況，再依租約以及住宅修繕責任處理。

馬桶、水龍頭與水管問題怎麼判斷

馬桶漏水、水龍頭滴水、水管堵塞，都屬於租屋時非常常見的報修項目。

但問題看起來相似，原因可能完全不同。

例如：

零件老化需要更換。

水管本身漏水。

管線阻塞。

掉入異物造成堵塞。

外力造成設備破裂。

真正影響責任的通常是「造成損壞的原因」，所以遇到這一類問題，可以請維修人員除了報價，也簡單說明故障原因。

燈泡、燈具與電路問題不能混在一起看

房客說「房間的燈壞了」，也要先確認到底是哪裡壞。

只是燈泡使用完畢需要更換，和燈座故障、整組燈具損壞、牆壁內電路異常，完全不是同一件事情。

像燈泡這類容易自行替換的耗用品，房東與房客可以在租約中事先把負責方式說清楚。（通常邏輯消耗品都是有房客來負擔的）

但不能因為燈泡可以約定由房客更換，就進一步推論所有燈具或電路問題都一定是房客負責。

租屋漏水、壁癌誰負責？房東房客怎麼判斷

漏水和壁癌是另一種很容易吵起來的租屋問題。

因為表面看到的可能只有「牆壁濕掉」，但真正的問題可能藏在水管、防水層、樓上住戶、外牆或其他位置。

所以看到壁癌或漏水，還是一樣先找原因。

馬桶突然漏水和人為損壞的責任不同

假設馬桶原本正常使用，突然開始持續進水或底部滲水，可以先確認零件、管線或設備本身是否發生問題。

但如果馬桶有明顯撞擊痕跡或陶瓷被外力打裂，就可能是另一種情況。

所以「馬桶壞了誰負責？」其實少問了一個最重要的問題：

馬桶是怎麼壞的？

浴室、水管漏水要先找出漏水原因

浴室出現漏水，不建議看到哪裡濕就只處理表面。

有時候漏水點和真正的水源並不是同一個位置。

如果只是重新補防水膠或重新油漆，真正的管線或防水問題沒有解決，一段時間後還是可能再次發生。

房東如果收到這類報修，可以先請房客拍攝漏水位置、發生時間與實際情況，再安排專業人員檢查。

牆壁、天花板漏水誰負責

牆壁或天花板開始滴水時，也不能只看水出現的位置。

可能是住宅本身的水管、防水層問題，也可能來自樓上住戶或其他區域。

《民法》第 423 條要求出租人在租賃期間維持租賃物合於約定使用、收益的狀態，因此如果確實屬於出租住宅本身需要處理的修繕，就不能因為問題比較麻煩而完全不處理。

不過，如果檢查後發現真正來源是樓上住戶或其他第三方，後續還需要再釐清實際責任。

租屋出現壁癌、發霉怎麼處理

壁癌不能只靠重新刷一層油漆處理。

如果背後存在漏水或長期潮濕問題，沒有找到真正原因，表面處理完成之後還是可能再次出現。

因此看到牆面出現明顯水痕、剝落、壁癌或反覆發霉時，可以先確認：

是否固定在下雨後變嚴重。

附近有沒有浴室或水管。

樓上是否有用水區域。

是否曾經發生過漏水。

出租前如果牆面原本就有滲漏水狀況，也應該如實記錄，不要等租客入住後才開始釐清。

漏水來自樓上或公共區域時怎麼辦

如果檢查後發現漏水並不是出租房屋內部的管線，而是從樓上、外牆或社區公共設施而來，就可能需要進一步和樓上住戶、管委會或其他相關單位協調。

對租客來說，還是應該先把問題完整告知房東。

對房東來說，則應該協助把問題往真正的漏水來源處理，而不是只要求房客自行面對。

房客弄壞設備，修繕費一定要由房客負擔嗎？

如果真的確認是房客造成設備損壞，房東當然可以進一步釐清責任。

但也不要看到任何損壞，就直接認定房客應該支付全部更換費用。

還是要看設備狀況、實際原因以及損害程度。

自然耗損和人為損壞有什麼不同

可以先用很簡單的方式理解：

一台家電正常使用很多年後突然故障，和因為碰撞、摔落、錯誤操作造成損壞，兩者的原因不同。

但「正常使用多久算老化」、「損壞後該賠多少」，並不存在一個可以套用所有家具家電的簡單公式。

所以真正發生爭議時，與其雙方各自猜測，更重要的是留下設備原始狀況、故障照片與維修人員的判斷。

同樣是馬桶壞掉，原因不同責任也不同

這是最容易理解房東修繕責任的例子。

正常使用時突然開始漏水，和搬家具時直接把馬桶撞裂，最後雖然都需要找水電或衛浴師傅，但責任顯然不應只用「反正都是馬桶壞掉」來判斷。

這個概念也可以套用在冷氣、冰箱、洗衣機及其他出租設備。

不要只看什麼東西壞，而是先看為什麼壞。

設備用了很多年，損壞責任怎麼判斷

設備使用狀況也應該列入考量。

例如一台已經使用多年的冷氣突然故障，與剛更換不久卻因明顯外力造成損壞，實際情況並不一樣。

不過，不建議房東直接用「這台當初買多少錢」就要求房客全額賠一台新的設備，也不建議房客只用「東西很舊」就認為任何損壞都與自己無關。

原因、設備狀況與實際損害，都應該一起看。

入住前沒有拍照，發生爭議會更難釐清

很多租屋爭議最後都會卡在一句話：

房東：「交屋的時候明明是好的。」

房客：「我入住的時候本來就這樣。」

如果兩邊都沒有任何紀錄，幾個月甚至幾年後要重新還原當初狀況，當然會很困難。

因此設備點交最大的作用，不只是退租時檢查物品，也是在未來發生修繕問題時，提供一個可以比較的起點。

租屋前做好設備點交，可以減少後續修繕爭議

房東在出租前多花一些時間確認設備狀況，通常比設備壞掉之後花好幾天爭責任划算。

這一段不需要做得很複雜，重點是把重要設備留下紀錄。

冷氣、冰箱與家電先確認能不能正常使用

不要只有拍一張設備外觀。

冷氣可以開機測試。

冰箱確認有正常運轉。

洗衣機確認基本功能。

熱水器確認可以正常使用。

如果有遙控器、配件，也可以一起記錄。

未來真的發生故障，至少知道出租時設備原本的狀態。

浴室水壓、水流也要留下紀錄

浴室除了拍設備，也可以實際開水確認水壓、排水與馬桶沖水狀況。

這些項目平常很容易忽略，等房客入住後才發現水壓不足或排水異常，就容易開始爭論是不是入住前就存在的問題。

原本就有刮傷、破損要先拍照

牆面、地板、家具、櫃體、門板與家電如果原本就有刮傷、掉漆或使用痕跡，都可以直接拍照。

不用刻意把房子拍得像完全沒有使用過。

真實記錄屋況反而比較重要。

房東與房客都應保留入住時的照片或影片

最好不要只有房東自己留一份。

交屋時雙方確認過的照片、設備清單與現況紀錄，可以讓房客也保留。

這樣真正出現修繕問題時，雙方看的會是同一份資料。

房東收到租客報修，建議怎麼處理？

如果你是房東，收到租客說「東西壞了」，其實不需要第一時間就開始討論誰付錢。

可以先按照一套固定流程處理。

房東修繕範圍判斷第一步：先請房客提供照片、影片與故障狀況

先問清楚目前到底發生什麼事情。

例如冷氣：

完全沒有冷風，還是只是變得比較不冷？

有沒有漏水？

有沒有異音？

什麼時候開始發生？

如果是漏水，也可以請房客拍攝漏水位置。

資訊越完整，後面找師傅越有效率。

房東修繕範圍判斷第二步：判斷是否影響正常居住

不是每一個修繕問題都有相同的急迫程度。

櫃子把手鬆掉，和瓦斯熱水器出現異味，顯然不能排在同一個優先順序。

只要可能涉及漏水、用電、瓦斯或居住安全，就應該優先處理。

房東修繕範圍判斷第三步：安排師傅確認真正的損壞原因

沒有相關專業的房東，不需要自己在線上猜故障原因。

尤其冷氣、水電、漏水等問題，找專業人員檢查通常比較快。

更重要的是，師傅確認故障原因之後，才比較容易往下一步判斷修繕責任。

房東修繕範圍判斷第四步：確認責任、報價與修繕方式

原因確認後，再討論：

這次修繕由誰負責。

費用是多少。

要維修還是直接更換。

什麼時間可以施工。

這會比一收到報修訊息就開始爭「到底誰要付錢」有效率很多。

房東修繕範圍判斷第五步：保存對話、照片、報價與維修紀錄

房東可以替每一間出租物件留下簡單的修繕紀錄。

例如哪一天報修、什麼設備、故障原因、維修費用、更換哪些零件。

下一次遇到相同問題時，就不用重新回想之前到底修過什麼。

房東不修繕怎麼辦？房客先不要急著自己找人修

如果確實是房東應負責的修繕，房客已經通知房東，但一直沒有得到處理，也不是只能一直等下去。

不過流程還是要做完整。

先留下報修紀錄

《民法》第 437 條規定，在租賃期間如果租賃物有需要房東處理的修繕，原則上房客也有通知房東的義務。

所以遇到問題時，最好用可以保存的方式留下紀錄。

例如 LINE 訊息、簡訊、Email 或其他雙方平常使用的文字聯絡方式。

內容不用寫得像存證信函，至少要能看得出：

什麼設備發生問題，何時發現，目前狀況，希望房東協助處理。

清楚記錄故障時間與設備狀況

如果房東一直沒有處理，可以把時間順序留清楚。

例如：

9 月 1 日發現冷氣故障。

9 月 1 日第一次通知。

9 月 3 日再次詢問處理進度。

9 月 5 日仍未安排修繕。

這會比之後雙方只說「我已經講很多次了」更有用。

自行找師傅修繕前，要先確認哪些事情

這一點很重要。

房客不是看到東西壞掉，就一定可以直接自行叫師傅修完，再把帳單要求房東支付。

依《民法》第 430 條，如果屬於原本應由房東負擔的修繕，房客可以先定相當期限催告房東處理。如果房東在期限內仍沒有修繕，房客才可以依規定自行修繕，請求房東償還費用或從租金中扣除。

所以比較完整的順序是：

通知問題 → 催告修繕 → 保留紀錄 → 房東仍未處理 → 再依規定處理後續。

修繕費用發生爭議時可以怎麼處理

如果雙方爭議已經不是「師傅什麼時候來」，而是開始爭論誰有責任、修繕費能不能扣、甚至是否要終止租約，就不建議只在訊息裡無止盡爭論。

可以先把租約、設備現況紀錄、報修紀錄、照片、報價單及維修資料整理好，再依實際情況尋求調解或專業協助。

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租約寫「修繕由房客負責」，房東就可以都不處理嗎？

不建議這樣理解。

住宅租賃契約不是只要加上一句「所有修繕由房客負責」，之後任何設備出問題，房東就全部不用處理。

燈泡等消耗品可以事先約定清楚

如果房東希望某些日常、簡單更換的項目由房客自行處理，可以在簽約時說明清楚。

例如燈泡這類耗用品，就可以直接在一開始討論負責方式。

與其等東西壞掉再吵，不如簽約時就把雙方認知對齊。

房屋設備修繕不能只看一句「房客負責」

現行住宅租賃契約的附件，本身就設有「承租人負責修繕項目及範圍明細表」。

內政部也明確表示，如果要由房客負責特定住宅設備的修繕，房東應在簽約前說明並經房客確認；沒有約明確認，而且損壞也不是房客造成的，原則上由房東負責修繕。內政部

所以寫清楚「項目及範圍」，遠比一句籠統的「房客負責修繕」重要。

簽約時把設備與修繕方式寫清楚，可以減少爭議

對房東來說，比較完整的做法是出租前就確認：

房子附哪些設備。

目前設備狀況。

哪些修繕項目由誰負責。

發生問題時要聯絡誰。

如果你正在準備出租房屋，這部分也可以和租約條款、設備附件一起確認，而不是等房客入住之後才補規則。

房東自己管理出租屋，修繕最花時間的往往是後續協調

很多還沒正式當房東的人會覺得：

「不就東西壞掉找師傅而已？」

真正開始出租之後，很快就會發現事情沒有這麼簡單。

租客報修後，房東還要處理哪些事情

假設租客說冷氣漏水。

你先請他拍影片。

接著找冷氣師傅。

師傅週三下午有時間，但租客要上班。

改約週六。

師傅檢查後又發現問題不一定只是冷氣本身，還需要確認排水。

如果只有偶爾一次還好，但出租時間拉長後，這些事情很容易一直出現。

找師傅、約時間、確認責任其實都需要管理

除了找人維修，還可能需要處理：

租客什麼時間能配合。

師傅能不能進屋。

報價是否合理。

要維修還是換新。

費用由誰負擔。

修完之後是否真的改善。

這些事情每一件都不大，但全部加起來就是出租管理的時間成本。

出租物件越多，修繕管理越容易變成日常負擔

只有一間房時，一年偶爾處理幾次報修，也許還能自己處理。

但物件增加後，不同房客在不同時間反映冷氣、熱水器、水電、門鎖或漏水問題，房東很容易變成所有人的聯絡窗口。

而且還不能只負責叫師傅。

租約、修繕責任、租客溝通與後續紀錄都要一起管理。

不想自己處理租客報修，可以考慮包租代管

包租代管的價值不只是「幫房東找租客」。

對已經出租的屋主來說，後續管理其實才是長期工作。

好寓見房產家的包租代管服務包含租金行情評估、出租規劃、租客媒合、租約管理、租金收取、修繕協調與日常管理，希望降低屋主自行出租所需要投入的時間與管理壓力。好寓見房產家

對不想自己每天處理租客訊息、師傅安排與各種突發狀況的屋主來說，這也是評估是否需要代管服務的重要原因。

房東修繕範圍先釐清原因，出租管理才能減少爭議

房東修繕範圍其實不用背一大串「什麼東西一定誰修」。

比較實際的方法，是每次遇到問題先確認四件事情：

設備是不是出租時原本提供的、東西為什麼壞、是否可以歸責於房客，以及租約有沒有事先約定。

只要原因先釐清，很多原本看起來很複雜的修繕責任就比較容易處理。

對房東來說，也建議不要等租客報修後才第一次整理設備資料。出租前做好屋況與設備紀錄，租賃期間留下報修與維修資料，後續不論是修繕、續租或更換租客，都會簡單很多。

真正讓不少屋主覺得累的，往往也不是某一次幾千元的維修費，而是租客一通訊息之後，還要自己找師傅、喬時間、追進度、確認責任，甚至處理雙方認知不同的問題。

如果你有出租物件，但不希望自己長期擔任租客、師傅與各種廠商之間的聯絡窗口，好寓見房產家的包租代管服務包含修繕協調與日常管理；如果已經遇到修繕責任或租賃糾紛，也能先協助釐清問題，再依實際需求整合相關專業資源。

房東修繕範圍常見問題 FAQ

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參考閱讀

• 內政部地政司｜租賃住宅相關資訊與常見問題
• 內政部不動產資訊平台｜住宅租賃契約書範本與定型化契約規定
• 法務部全國法規資料庫｜民法
• 好寓見房產家｜房產與租賃管理服務